Strive+ | Eine vermietete Wohnung als Investment, für dich man nicht viel Eigenkapital braucht und die sich selbst finanziert – wie geht das?
Jessica Schwarzer
07. Februar 2022
5 Min. Lesedauer
Immobilien: Klein, aber mein
Mieten oder kaufen? Diese Frage stellt sich heute häufig gar nicht mehr. Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren so stark gestiegen, dass sich viele Menschen eine Eigentumswohnung oder gar ein Haus für den Eigenbedarf nicht mehr leisten können. Und das, obwohl die Zinsen seit fast zwei Jahren auf einem historisch niedrigen Niveau stehen, nämlich um die ein Prozent für zehnjährige Darlehen. Wer genügend Eigenkapital auf dem Konto hat, hat es dadurch beim Immobilienkauf leichter. Mit den steigenden Kaufpreisen steigen aber auch die Anforderungen an die Höhe genau dieser Eigenmittel – und damit sind viele, die eigentlich gerne kaufen würden, raus. Eine kleinere, fremdvermietete Wohnung als Geldanlage ist aber oft drin. Vor allem, wenn das Investment gut kalkuliert ist und sich die Immobilie selbst abbezahlt.
Wie funktioniert eine Immobilie, die sich selbst finanziert?
Wie das geht, erklärt Anaïs Cosneau vom Onlineportal Happy Immo. „Die Einnahmen, also die Miete und die Vorauszahlungen für Nebenkosten, müssen höher sein als die Ausgaben inklusive Tilgung.“ Höher also als die laufenden Kosten, die der Besitzerin durch eine Wohnung entstehen plus die monatliche Rate für den Kredit.
Achtung: Viele Wohnungen seien dafür aber zu teuer, warnt die Expertin. Damit Kaufwillige keine Zeit mit überteuerten Ideen verschwenden und schnell relevante Angebote rausfiltern können, empfiehlt sie, als Erstes immer eine simple „Bierdeckel-Rechnung“ zu machen. Es gilt, mit einer einfachen Formel die Mietrendite zu ermitteln. Dazu wird die Jahres-Netto-Kaltmiete durch den Kaufpreis geteilt. Liegt die Mietrendite bei fünf Prozent, könne man das Angebot weiterverfolgen, so Cosneau. Als Untergrenze für die Mietrendite empfiehlt sie drei Prozent. Denn bei drei Prozent wisse man, dass sich zumindest Zins und Tilgung schon mal tragen.
Danach muss man tiefer in die Prüfung einsteigen und eine detaillierte Kalkulation aufsetzen, am besten mit der Hilfe von Steuerberater:innen. Denn als gutes Argument für eine fremdvermietete Immobilie als Geldanlage gilt auch, dass man viele Kosten Absetzen kann, auch die Finanzierungskosten.
Langfristig planen, das aktuelle Zinsniveau zehn Jahre oder auch länger festschreiben und mit einer möglichst hohen Anfangstilgung von mindestens drei Prozent starten.
Welche Nebenkosten fallen beim Kauf an?
Es kommt nicht nur auf den eigentlichen Kaufpreis an – das sollten potenzielle Immobilienbesitzer:innen bedenken. „Die Nebenkosten bei einem Hauskauf machen insgesamt rund zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises aus“, gibt Mirjam Mohr zu bedenken, sie ist Vorständin von Interhyp, Deutschlands größtem Vermittler für private Baufinanzierungen. „Bei einer großen Summe können das schnell einige zehntausend Euro werden.“
Unter die Nebenkosten fallen: Die Grunderwerbssteuer in Höhe von 3,5 bis 6,5 Prozent, Notar- und Grundbuchkosten von rund zwei Prozent, unter Umständen noch Schätzkosten, Teilauszahlungszuschläge, Bereitstellungszinsen sowie eine Maklerprovision. Letztere ist grundsätzlich frei verhandelbar, beträgt aber in der Regel bis zu drei Prozent des Kaufpreises zuzüglich 19 Prozent Mehrwertsteuer. Die Höhe der Grunderwerbsteuer und der Maklercourtage hängen vom Bundesland ab. Die Maklerprovision muss seit Anfang 2021 zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt werden.
Was muss man bei der Finanzierung beachten?
Noch sind Immobilienkredite historisch niedrig. Interhyp rät Kundinnen deshalb dazu: langfristig planen, das aktuelle Zinsniveau zehn Jahre oder auch länger festschreiben und mit einer möglichst hohen Anfangstilgung von mindestens drei Prozent starten. Denn je schneller die Darlehenssumme schmilzt, desto geringer wird auch der Anteil, auf den die Zinsen gezahlt werden.
Ob eine Finanzierung gut ist, lässt sich aber nicht nur an den Zinsen ablesen. Es gibt viele individuelle Stellschrauben, etwa Spielraum für Sondertilgungen oder der Höhe der monatlichen Tilgung.
Brauche ich Eigenkapital – und wenn ja, wie viel?
Die Regel ist einfach: Je mehr Eigenkapital, desto besser. Denn je niedriger die Kreditsumme, also je höher die Differenz zwischen Kaufpreis und Kreditbetrag, desto niedriger fallen die Zinsen aus – und desto weniger müssen Käufer:innen zurückzahlen. Mindestens die Kauf- und Kreditnebenkosten sollten aus Eigenmitteln gestellt werden können. Interhyp empfiehlt, 20 Prozent des Kaufpreises mit Eigenkapital zu bestreiten. Eine Immobilienfinanzierung mit einem geringen Eigenkapitaleinsatz schränkt nämlich die Auswahl an möglichen Banken drastisch ein. Nur wenige finanzieren über 90 Prozent des Kaufpreises. Und wenn, dann zu eher ungünstigen Konditionen.
Um es an einem realistischen Beispiel konkret zu machen: Angenommen, Sie interessieren sich für eine 43 Quadratmeter große Wohnung in Berlin Prenzlauer Berg, die für 239.000 Euro angeboten wird. Die Kauf-Nebenkosten würden bei zwölf Prozent, als knapp 28.000 Euro liegen. Die sollten Sie mindestens haben. Besser für ein günstiges Finanzierungsangebot wären 20 Prozent der Kaufsumme, also etwa 48.000 Euro.
Kosten, die erst nach dem eigentlichen Kauf entstehen
Wer eine Wohnung kauft, muss unbedingt die Kosten kennen, die auf sie/ihn zukommen, warnt Immobilien-Expertin Cosneau von Happy Immo. Neben dem Kaufpreis und den Ankaufsnebenkosten sind das nicht umlagefähige Nebenkosten, Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklage und mögliche Investitionen für Renovierungen. Sie rät Käufer:innen, monatlich für Reparaturen, Renovierungen oder potentiellen Mietausfall zu sparen.
